Hypotéky jsou (prý) levné

Přefinancovával jsem před dvěmi lety, vsadil na variabilní sazbu a dnes jsem spokojen – úrok necelých 2,5%. A tak celkem se zájmem sleduji, jak banky v poslední době „slevňují“ hypotéky a dostaly se už i pod 5% ročně, níž už to prý nejde. Hezký článek na toto téma vyšel v časopise EURO, konkrétně v čísle 14/2010, kde se do bank celkem pustili, a tak si dloubnu i já do pár věcí, které mě zaujaly.

Člověk tak nějak žije v domnění, že sazby hypoték jsou nějak, alespoň trochu logicky, navázány na sazby vyhlašované ČNB. A tak první co udělá je, že si zjistí, jak se takové sazby pohybovaly, v mém případě konkrétně sazba PRIBOR 3M, na kterou mám navázánu hypotéku.

Průběh sazby PRIBOR 3M, source: patria.cz

Krásný graf ukazující, jak se v rozmezí let 2003 až 2007 sazby pohybovaly mezi 2 až 3 procenty a v dnešní době je to kousek nad 1%. Skvělé, nezbývá než si vzít graf vývoje úročení hypoték.

Graf vývoje sazeb hypotečních úvěrů, source: hypoindex.cz

Trochu nepoměr – v roce 2008 a 2009, když šly úroky ČNB nahoru, tak šly i sazby hypoték, ale od té doby se zasekly a dolů se jim nechce. Jasně, úroky ČNB nejsou vše, je nutné započítat i rizikové přirážky. Zajímavé ale je, že nás všichni informují, jak krize skončila, ale těmhle přirážkám se dolů zjevně nechce.

Hezky je to vidět i u mBank – když jsem hypotéku pořizoval tak se sazba stanovila jako PRIBOR 3M + 0,9% přirážka (riziková, zisková, za zprostředkování, vše v jednom). Nyní je tato přirážka skoro 3%, takže rizik je na trhu zjevně dost.

Nicméně úroky hypoték nejsou jenom sazba ČNB + přirážka na zisk (která prý většinou činí 1%), ale i zisk pro zprostředkovatele (který je dle časopisu EURO běžně 1,3% a je to dle bank normální) a samozřejmě nějaká ta riziková přirážka. K tomu je ještě třeba se poohlédnout kolem, zda banky nemohou peníze investovat lépe a s menším rizikem – nabízejí se třeba státní dluhopisy, kde se úroky aktuálně pohybují kolem 3,5% a jsou velice likvidní. Takže pak je jasné, pod jakou sazbu ty úroky jít nemohou. A to se ani nebavíme o řeckých dluhopisech s výnosy 8%, kde je ale to riziko asi dost vysoké.

Variabilní sazby

„Myslím, že i z pohledu řízení finančních toků klienta je delší fixace úrokových sazeb vhodnější a lidé si to uvědomují.“, Jan Sadil, šéf Hypoteční banky

Další zajímavá informace v článku byla, že Češi variabilní sazby stejně nechtějí a koukají se po těch fixních. Popravdě na základě zkušeností s našimi bankami se jm ani nedivím, skončení fixace byl pro lidi vždy okamžik, kdy zjistili, že jim banka nabízí o několik procent vyšší sazby než měli dosud a i než dostávají noví klienti. Takže to, dle mého, není o variabilních sazbách ale spíš o tom strachu z těchto skoků. Což navázání na sazby ČNB relativně omezuje, neboť ta zvyšuje sazby pomalu a uvážlivě (když už je zvyšuje).

Hezká je i informace o zahraničí, kde jsou prý úroky o přibližně 2% nižší, ale hlavně – mají zákonem dáno, že úroky se nemohou po skončení fixace zvýšit o víc jak 1% a za celou dobu maximálně o procenta 3. Tak to se pak člověk ani nebojí, když mu fixace končí.

Závěrem

Co říci závěrem? Snad to, že úroky z hypoték jsou dle mého vysoké (ve srovnání se sazbami ČNB nebo sazbami na spořicích účtech), že banky chápu, že na hypotékách nechtějí prodělávat oproti jiným možnostem investování (a stát by se měl zamyslet zda a jak tomu zamezit) a konečně že mě pobavila čerstvá zpráva z České spořitelny – vydávají hypoteční zástavní listy (kterými financují 40% hypoték) a nabízejí úrok neuvěřitelných 0,25%. To bych jim snad půjčil raději zadarmo.

Leave a Reply